Fiscalité

Les revenus locatifs

Pour l'usufruitier : il doit déclarer les loyers qu'il perçoit au titre des revenus fonciers. Les charges courantes, au même titre qu'une location traditionnelle (frais de gérance, taxe foncière…), et la déduction forfaitaire viennent s'imputer sur la recette locative. Il peut de ce fait bénéficier du régime des déficits foncier et donc déduire de son revenu global, dans les limites de 10 700€ par an, les dépenses d'entretien. La fraction au-delà de ce montant et les intérêts des emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Pour le nu-propriétaire : il n'aura pas de revenus à déclarer dans la mesure où ce n'est pas lui qui perçoit les loyers résultant de la location du bien.

En cas de démembrement de propriété, les dépenses pour grosses réparations sont par contre imputables sur les autres revenus fonciers du nu-propriétaire, à condition que l'immeuble soit loué à des tiers par l'usufruitier.

Lorsque qu'un déficit foncier est créé par l'exécution de ces travaux, le nu-propriétaire pourra l'imputer, à l'exception des intérêts des emprunts, sur son revenu global. Cette déduction est soumise à deux conditions : le démembrement de propriété doit concerner un immeuble bâti et doit résulter d'une donation ou succession entre parents jusqu'au 4° degré. Si ces conditions ne sont pas remplies, le nu-propriétaire ne pourra reporter ce déficit que sur les revenus fonciers des10 années suivantes.

A noter que si l'immeuble faisant l'objet d'un démembrement de propriété est occupé par l'usufruitier lui-même, le nu-propriétaire ne pourra imputer aucune charge sur ses revenus de quelque nature que ce soit.

Les plus values d'un démembrement de propriété

En cas de vente en pleine propriété d'un immeuble démembré, il faut calculer le prix de vente de l'usufruit d'une part et de la nue propriété d'autre part. Pour cela on utilise en règle générale le barème établi par l'administration fiscale mais ce n'est pas une obligation (barème prévu par l'article 762 du CGI).

De ce fait chaque partie est imposée distinctement en fonction de la plus value qu'elle a réalisée. Par contre si la vente n'a porté que sur l'usufruit ou la nue propriété, seule la partie bénéficiaire de la vente est soumise au régime de la plus value.

Les droits de succession dans le cadre d'un démembrement de propriété

L'usufruit s'éteint purement et simplement et rejoint la nue-propriété lorsque décède l'usufruitier en cas de formule viagère ou lorsque l'usufruit est arrivé à terme en cas de durée temporaire. Dans les deux cas, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien.

Dans le cas de décès du nu-propriétaire, les droits de succession sont dus et calculés selon le lien de parenté existant avec les héritiers après application du coefficient déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier, par le barème de l'administration fiscale (barème prévu par l'article 762 du CGI).

Cependant il faut être vigilant car l'administration fiscale veille à ce que le démembrement de propriété ne soit pas un moyen de soustraire une partie du patrimoine aux droits de succession. Dans ce cas elle considère que la succession de l'usufruitier se compose de tout immeuble appartenant pour l'usufruit au défunt et pour la nue-propriété à l'un de ses héritiers ou descendants. Ce dernier est donc redevable des droits sur la valeur totale des biens calculés selon son degré de parenté avec le défunt.